【弁護士研修】 レガシィ 「原則と例外を押さえる 借地権 要するにこういうこと！」を聴きました。

　令和6年2月に出ましたレガシィの「原則と例外を押さえる　借地権　要するにこういうこと！」を購入しました。

　講師は吉田修平弁護士です。

　レジュメもみながら、学習しました。

3　賃貸借の成立と存続期間

（1）　諾成・不要式の契約

　　　　　原則　当事者間の合意のみ

　　　　　例外　①事業用借地権　公正証書

　　　　　　　　②定期借家権　　契約書が必要

（2）　存続期間

　　ア　20年　→　50年

　　イ　契約満了後の更新

　　　　原則　更新しない

　　　　例外　①普通借家権

　　　　　　　②定期借家権（例外の例外）

4　賃貸借の効力

（1）対抗力

　　　原則　民法　　登記がなければ対応できない

　　　例外　建物に所有権の登記があれば、土地に賃貸借の登記がなくとも対抗できる（借地借家法第10条）

（2）使用収益について

　ア　賃貸人　　　賃借人に使用収益させる義務がある

　イ　賃借人　　　契約又は目的物の状態によって定まった使用収益方法に従う義務がある

　　　原則　違反すると解除されるおそれあり

　　　例外　信頼関係破壊の法理

（4）対価について

　　　原則　賃料の増減額請求権はない

　　　例外　借地借家法

（5）賃借権の譲渡・転貸

　　　原則　無断で譲渡転貸すると契約を解除されるおそれがある

　　　例外　①信頼関係破壊の理論

　　　　　　②借地の場合には、賃貸人の承諾がなくとも借地借家法上の救済がある

5　賃貸借の終了

（1）　期間の満了

　　　原則　期間満了により賃貸借契約は終了する

　　　例外　正当事由がなければ、期間の満了によって終了しない（普通借地契約、普通借家契約）

（2）　解約の申入れ

　　　原則　　期間の定めがあるときは、解約の申入をしても賃貸借契約は終了しない

　　　例外　　中途解約の特約　　※賃貸人からの解約申入の場合には、正当事由が必要

（鈴が峰からみた宮島）

（普通借地権）

※建物は、「屋根と壁があって、降雨・雨露を遮断できる状態で土地に定着」

　　×風車　×ソーラーパネル　×Kitchenカー　

※建物が存在していても、それが土地を賃貸する主な目的ではない

　　×ゴルフ場

※対価（地代）　　×非常に少額な場合　×金銭が支払われているが当初はそうではなかつた

※地代増減額請求権　　　普通定期ともに排除できない。　なお、定期借家権では排除できる

※増改築禁止特約は有効　　承諾料は借地権価格の3～5％

※借地条件の変更　　　　　承諾料は更地価格の10％

※借地権の譲渡・転貸　　　承諾料は借地権価格の10％

（定期借地権）

※期間が満了したら必ず返還

※更新はないが、再契約は可能

※定期借地権の登記もOK

※一括前払い地代方式

※敷金（保証金）　更地価格の2～3割

※権利金　　定期借地権を設定する対価　又は、地代の一部

※原状回復の方法についての特約　　

（事業用借地権）

※公正証書　なお、再契約は公正証書必要。それ以前の期間延長は通常の合意書でOK

※居住の用に供するものを除く　

　「10年以上20年以下」　　→　「10年以上50年未満」

（建物譲渡付借地権）

※法定借家権制度のため利用されていない

（鈴が峰）