【建築・不動産】 リフォーム工事が建築関係法令に違反した場合の契約関係の整理

　判例タイムズＮｏ１４６７号で紹介された「リフォーム工事が建築法令に違反した場合の契約家計の整理」です。　

（松山城）

　目次は次のとおりです。

第１　はじめに

１　　本報告の目的

２　　事例の設定　（注文者が請負人に対して木造２階建居住用建物に３階部分を増築し、一階部分を店舗、二階部分及び三階部分を居住用とするリフォーム工事の設計施工を依頼し、工事完成引渡後に、請負人が本件工事の工事代金を請求してきたところ、本件建物が建築関係法令に反する建物となっていることが判明した）

第２　注文者が主張し得る典型的な法律関係

１　①　瑕疵修補に代わる損害賠償請求

　　②　設計上の瑕疵（債務不履行責任）に基づく損害賠償請求

　　③　説明義務違反を理由とする損害賠償請求

　　④　公序良俗違反を理由とする契約無効

２

第３　瑕疵修補に代わる損害賠償請求

１　リフォーム工事の瑕疵が主張される場合に特に問題となる要件事実

２　前記③イ「あるべき状態」について

（１）瑕疵内容（施工段階の瑕疵と設計段階の瑕疵）からみた留意点

（２）瑕疵類型（法令違反型と約定違反型）からみた留意点

（３）リフォーム工事のあるべき状態の特定における留意点

３　既存建物の状況について

（１）既存建物の状況が問題となる要件事実

（２）リフォーム工事の瑕疵と既存建物の状況が関係する状況の場合分け

４　１記載の④瑕疵による損害の発生とその数額

（１）問題となる損害項目

（２）瑕疵修補費用について

（３）慰謝料

第４　設計段階の瑕疵に基づく損害賠償請求

１　リフォーム工事の設計段階での瑕疵が主張される場合に特に問題となる要件事実

２　設計段階の瑕疵における善管注意義務違反の類型

３　法令違反型

（１）新築工事の場合

（２）リフォーム工事の場合

第５　説明義務違反に基づ損害賠償請求

１　検討方針

２　工事請負契約締結後

３　黙示の合意段階

４　工事内容検討、見積段階

５　依頼段階、事前調査段階

第６　公序良俗違反を理由とする契約無効について

第７　おわりに

　→「本件事例のようなリフォーム工事では、新築工事と異なり、必ずしも注文者が、建築関係法令に適合する工事を期待しているとは限らない」、「リフォーム工事には建築関係法令に違反しやすいといった特殊性があり、特に注文者が強く要望を述べやすく、予算制限が厳しい状況にある。そのような状況の下では、建築関係法令に違反する工事ではなくこれに適合した工事をしたであろうとは当然には推認することは難しい」と解説されています。