【建築・不動産】 観光用庭園内の通路と土地の工作物

　判例タイムズNo１４５１号で紹介された東京地裁平成２９年１０月６日判決です。

　
　　　　　　　　　　　　　（吉田郡山城歴史資料館）

　裁判所の判決の概要は以下のとおりです。

①　元々の自然の地形を利用した観光用庭園内の通路について、通路の形状等の事実に照らして、これが民法７１７条１項の土地の工作物に当たるとされた事例

②　観光用庭園内の通路における来園者の転倒事故につき、各種の事実を認定した上で、同通路の設置又は保存に瑕疵があるとは認められないとした事例

【建築・不動産】 建築設計・施工クレーム対応マニュアル

　新日本法規から平成３０年６月に発行された「改訂版建築設計・クレーム対応マニュアル」です。

　
　１４章から構成されています。①建築設計監理者の権利と義務、②広告に関する問題、③近隣のクレーム、相隣関係、④建物建築請負契約の途中解除、⑤危険負担・中止権、⑥請負代金の支払・引渡しにかかわる問題、⑦契約不適合責任、⑧不法行為責任、⑨リフォーム工事に関する諸問題、⑩土地取得に関わる諸問題、⑪誹謗中傷対策、⑫倒産発生時の対応、⑬元請と下請・孫請、⑭請負と共同企業体です。

　建築紛争をめぐる事案は田舎弁護士の場合比較的相談が多いです。

　とはいえ、大半は、施工業者側からの依頼が多いですね💦

　建築関係訴訟は専門訴訟なので、建築士と共同して対応せざる得ないのですが、施主側の方は協力建築士を見つけるのが大変なのです。

　欠陥住宅ネットワークも、中四国では広島が本拠地ですからね💦

　そういう意味で、住宅紛争審査会の相談は、建築士と弁護士がペアになって相談対応してくれるので、施主側も相談しやすいと思います。

【建築・不動産】 自殺による不動産（賃料）減価の損害

　消費者法ニュース１１６号で紹介された京都地方裁判所平成２９年１２月１３日判決です。

　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（高松城）

　賃貸アパート（全戸数５戸）の賃貸人かつ所有者が、当該アパートの一室で賃借人が自殺した３ケ月後、心理的瑕疵を理由に当該アパート全体とその底地を通常の価格より約２０００万円減額して第三者に売却した上で、

　賃借人の保証人等に対して、当該減額相当額の損害賠償請求した事案において、

　当該減額相当額の損害賠償請求を排斥し、賃料の逸失利益の一部を認容しました。

　金額的には、８３万円程度で、あまり大きな金額にはなっておりません💦


　

【建築・不動産】 所有者不明の土地！？

　銀行法務２１No８３１号で紹介された法務時評です。

　平成３０年６月６日に所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法が可決成立しました。

　
　　　　　　　　　　　　　　　　　（六甲アイランド）

　所有者不明の土地の総面積は、九州全体のそれをも上回る４１０満んヘクタールに達すると指摘されているようです💦。

　えらいことです💦

　今回の法律は、

①　所有者不明の土地を公共的な目的のために利用する新たな仕組みを導入したこと

②　所有者の探索を合理化する仕組みとして、土地等権利者関連情報（土地の所有者の探索のために必要な公的情報である固定資産課税台帳、地籍調査票等）の利用や、長期間、相続登記がなされていない土地についての登記官が長期相続未了土地である旨を登記簿に記録する制度を創設したこと

③　所有者不明の土地を適切に管理するために、財産管理制度にかかる民法の答礼として、地方公共団体の長等が家庭裁判所に対し財産管理人の選任等を請求可能にする制度を創設したこと

　があげられます。

　田舎弁護士の地域も、過疎化が進んでいるので、誰のものがよくわからない土地が増えているような気がします。。。

　

【建築・不動産】 住宅リフォームの法律相談Q＆A

　先日、東京の日弁連会館に会務活動で訪ねた際に、地下の本屋さんで、消費者のための住宅リフォームの法律相談Q＆A （民事法研究会）を購入しました。

　

　リフォームの相談をQ＆A方式で、消費者の視線で書かれているものなので、参考にはなります。とはいえ、田舎弁護士の事務所では、リフォーム事案って、相談が急増しているようには思われません。リフォーム自体は、増えていると思うのですが、どうなんでしょう。

　ちなみに、国民生活センターによせられたリフォーム相談は、２０００年は約６０００件、２０１３年は約７２００件となっているので、余り大きくはありません。

　すまいるダイヤルは、２０００年は２７０件程度が、２０１３年には９０００件程度に大幅増加しているようですが、すまいるダイヤルでは相談も可能なので、ここである程度消化されているのかもしれませんね。

　あとがきは、大阪の平泉憲一弁護士が執筆されています。大学の先輩で、司法修習の同期で懐かしく思いました。

　あれ（司法試験合格）から２０年以上が経過したのですね　(°°;)

【建築・不動産】 マンション管理組合での内紛

　金融法務事情No２０９１号の判決速報で紹介された最高裁平成２９年１２月１８日付判決です。

　
　判決要旨を紹介します。

　理事長を建物の区分所有等に関する法律に定める管理者とし、役員である理事に理事長を含むものとした上、役員の選任および解任について総会の決議を得なければならないとする一方で、

　理事を組合員のうちから総会で選任し、理事の互選により理事長を選任する旨の定めがある規約を有するマンション管理組合においては、

　理事の互選により選任された理事長につき、当該規約中の理事の互選により理事長を選任する旨の定めに基づいて、理事の過半数の一致により理事長の職を解くことができる。

　
　　　　　　　　　　　　　　（神戸・ピートピアホテル）

　解説によれば、「本判決は、最高裁が、平成２８年改正前の標準管理規約に準拠して規約を定めたマンション管理組合において、理事の互選により理事長を選任する旨の定めに基づいて理事の過半数の一致により理事長の解職をすることができるとの事例判断をしたものであり、新聞報道によれば、全国の分譲マンションの管理組合の約８割が標準管理規約におおむね準拠した規約を定めているとされていることも併せ考慮すると、実務上重要な意義を有すると考えられる。」と説明されています。

【建築・不動産】 建築関係訴訟・調停の現状と課題 判タNo１４４５

　判タNo１４４５で紹介された「建築関係訴訟・調停の現状と課題」です。

　
　現役の大阪地裁の裁判官の執筆によるものです。

２　調停委員としての関与

①割合、時期

②建築専門家としての活動

a　評議への参画

b　当事者への資料要求

c　現地調査

d　意見書の作成

e　当事者への説得

③展望と課題

a 訴訟と調停の切断と接続

b 建築専門家としての信頼関係の維持・発展

３　専門委員としての関与

①　時期、方式

②　建築専門家としての活動

a　当事者への資料要求

b　現地進行協議への立会

c　口頭又は書面での説明

③　現状の評価

④　展望と課題

a　釈明補助説明と打ち合わせ

b　説明と意見の区別

c 　当事者の同意と意見

４　鑑定人としての関与

から構成されています。

　
　そういえば、最近、工作物の瑕疵の裁判の判決をいただいたので、これが確定したら、建築関係訴訟・調停事案は田舎弁護士のもとにはなくなります。

　建築関係訴訟は、医療事件と並ぶ専門訴訟なので継続して取り扱わないと、経験値が下がってしまうんですよね。。。

【建築・不動産】 欠陥住宅被害全国連絡協議会 ふぉあ・すまいる Ｎｏ３８

　欠陥住宅全国ネットの会報誌が送られてきました。

　昨年５月の全国ネットの東京大会では、地盤の液状化にかかわる諸問題が取り上げられたようです。

　

　講演のテーマは７とおりです。

①　国交省「２０１３年技術指針」「２０１６年市街地液状化対策推進ガイダンス」の解説

②　液状化による住宅・生活・身体への影響　安全なすまい・まちづくりのために

③　液状化のあれこれ

④　裁判の現状

⑤　液状化による建物被害に備えるための手引き

⑥　宅地の液状化についての地盤品質判定士の役割と課題

⑦　地盤および液状化に関する保険　

　最近、大会には参加しておりません💦

【建築・不動産】 住宅紛争解決ハンドブック

　ぎょうせいから、平成２９年９月に、住宅紛争解決ハンドブック が出版されました。　

　編著は、第２東京弁護士会住宅紛争審査会運営委員会編です。田舎弁護士も、愛媛弁護士会住宅紛争審査会運営委員会において副委員長を担当しております。

　閑話休題

　本書は、５章に分かれています。①新築売買、②新築請負、③中古売買、④リフォーム、⑤保証・約款・不法行為です。

　出張の時に改めて読みたいと思います。

　なお、田舎弁護士の場合、建築紛争についての問い合わせが時折あります。たぶん、住宅紛争審査会運営委員会の委員だったり、建築審査会の委員だったり、指定確認検査機関の顧問だったり、欠陥住宅全国ネットの会員だったりして、建築紛争に詳しいと思われているのかもしれません。

　ただ、実際には、建築紛争関係は、常時、１件位しか手持ち事件がないんですよね。もう少し案件を増やしたいと思っておりますが、難しいところです。

　

　　　　　　　　　　　　　　　　（東大・赤門）

【建築・不動産】 保全・執行のための不動産の調査

　民事法研究会から、平成２９年８月に出版された保全・執行のための不動産の調査 です。

　
　　　　　　　　　　　　　　　　（今治・笠松山）

　７章で構成されています。①不動産鑑定・評価の基礎知識、②訴訟の相手方不動産の探索・調査方法、③土地調査の留意点、④建物調査の留意点、⑤マンション調査の留意点、⑥特殊不動産調査の留意点、⑦不動産鑑定・評価の簡易手法です。

　事件でたまに不動産鑑定書をいただくことがあるのですが、なかなか難解なことが記載されているので困ってしまうことが少なくありませんでしたので、このような書籍はその時に活用させてもらいます。