【建築・不動産】 不動産取引における心理的瑕疵・環境瑕疵対応ポイント

　新日本法規から、昨年５月に出版された「不動産取引における心理的瑕疵・環境瑕疵対応のポイント」です。自殺、孤独死、火災等により瑕疵が生じたいとして、トラブルになるケースは、時々あります。　

（第８位です）

　第１章は心理的瑕疵で、①心理的瑕疵総論、②自殺、③殺人、④焼死その他の死亡事故、⑤その他の心理的瑕疵、第2章は環境瑕疵で、①環境瑕疵総論、②日照・眺望・隣接地、③騒音・振動・悪臭、④浸水・水害、⑤建物に関する環境、⑥その他周辺環境です。

　典型的なものはわかりますが、中には瑕疵といえるのかどうか悩むものも少なくありません。一読が必要です。

【建築・不動産】 賃借人の連帯保証人の責任

　判例時報Ｎｏ２４２０号で紹介された横浜地裁相模原支部平成３１年１月３０日判決です。

　市営住宅の建物賃貸借契約において、賃貸人が連帯保証人に未払賃料等を請求したところ、連帯保証人からの一方的な意思表示による連帯保証契約の解除を認め、解除以降の未払賃料等の債務負担を否定し、また、前記以降の支払請求は、権利の濫用として許されないとした事例

　平成１６年３月　Ｘは、Ａに賃貸　Ｙが連帯保証人　

　平成１６年７月　Ａ賃料延滞

　平成２２年　　　ＡがＹの面談を拒否

　平成２８年５月　ＹがＡに対して明渡請求を要求

　平成２９年１月　Ａ所在不明

　平成３０年１月　ＸはＡに対して明渡訴訟（公示送達）

　う～ん。さすがに、連帯保証人に全額請求するのは、酷でしょう。。。

【建築・不動産】 不動産取引における傾斜地・がけ地・擁壁の法律と実務

　「不動産取引における傾斜地・がけ地・擁壁の法律と実務」です。新日本法規の方が持ってこられたので、購入しました。

（高松城）

　第1編は、Q＆A　です。

　①はじめに、②法令による規制事項、③がけ条例、④物件の調査、⑤売買仲介と重要事項説明、⑥売主の瑕疵担保責任、⑦擁壁工事等に関する請負人の責任、⑧税金、⑨広告表示となっております。

　第2編は、事例解説　です。

　①傾斜地・がけ地、②擁壁についての解説がされています。

　コンパクトにまとまっている書籍だと思われます。

【建築・不動産】 使用貸借と権利濫用

　判例時報２４０９号で紹介された東京高裁平成３０年５月２３日判決です。　

（赤穂城）

　使用貸借の土地の譲受人による建物収去土地明渡請求を権利濫用と認定した上で、１億円の立退料を支払うことにより権利濫用とはならないとした事例

　使用貸借の目的物が第三者に譲渡され、その譲受人（新所有者）から借主に対し明渡請求がされた場合については、前記の当事者間の諸事情は、原則として問題とならない。使用貸借に対抗力がない以上、貸主がその地位を引き継ぐ理由はないからです。

　しかし、その場合でも、第三者からの明け渡し請求について、これを権利者と認め、その上で立退料の支払いにより権利濫用とならないというのが、本判例です。

　解説によれば、「本来、第三者は、当事者間での事由を引き継がないのであるから、その「権利濫用」認定のインパクトは強いものがあろう」と解説されています。

　立退料で１億円か。。。使用貸借ですよ。信じられません。

【建築・不動産】 私道を歩行中に道路脇に存在した側溝に転落した事故につき、道路に管理の瑕疵があるとして、国家賠償責任が認められた事例 福島地裁平成３０年９月１１日判決

　判例時報No２４０５号で紹介された福島地裁平成３０年９月１１日判決です。

　事案は、当時７８才であつたXが、夜間に福島市（Y)が設置・管理する市道（本件道路）を南から北に向けて自転車を押しながら通行していたところ、本件道路西側脇に存在した側溝（本件側溝）に自転車とともに転落し、傷害を負ったこと（本件事故）から、XがYに対し、本件道路が通常有すべき安全性を欠いており、公の営造物に設置又は管理に瑕疵があるとして、国賠法２条１項に基づいて損害賠償請求を求めた事案です。

　裁判所は、本件道路の管理の瑕疵を認定した上で、過失相殺及び寄与度減額をする旨の判断をしました

　１億４０００万円程請求されて、４５００万円程認められています。

【建築・不動産】不動産売買契約が経済的取引としての合理性を著しく欠く取引であり、公序良俗に反する暴利行為にあたるとされた事例 東京高裁平成３０年３月１５日判決

　判例時報Ｎｏ２３９８号で紹介された東京高裁平成３０年３月１５日判決です。

　微妙な事案です。

　第１審は、Ｙは本件各不動産の競売回避のために早期に売却代金を必要としていた事情があり、本件各不動産の売却に際して、時価相当額を下回る価格である６０００万円で売買契約が締結されたからといって、暴利行為と評価することはできないと判断しました。

　これに対して、高裁は、本件各不動産の客観的な交換価値は少なくとも１億３１３０万円以上であり、売買代金６０００万円はその半分にもみたないこと、

　本件売買契約によりＹは生活の本拠の他賃料収入も得られなくなり、生活の基盤を完全に失うことになること

　Ｙが現実に受け取った現金は５９０万円分のみであって、農協借入金返済額２９９０万５５９８円を併せてもＹの経済的利益は合計３５８０万５５９８円に過ぎないことなどからすれば、債務は返済したものの、今後の生活費等は手元に全く残らない状態になっており、経済的取引としての合理性を著しく欠くものであり、通常の合理的な判断能力を有する者であれば、およそ行わないような内容の取引であるから、公序良俗に反する暴利行為といえる。

⇒６０００万円であっても、高裁では、Ｙが受けた経済的利益は約３５８０万円程度。。。のこりの２５００万円はどうなっているのでしょう。

　１億３０００万円のものを、３５８０万円といわれると、暴利のような気がしてきました。

（しまなみ海道）

【建築・不動産】 判タ 建築訴訟の審理モデル 工事の瑕疵編

　判タＮｏ１４５４号で掲載された「建築訴訟の審理モデル～工事の瑕疵編～」です。

　
　　　　　　　　　　　　　（中央大学多摩キャンパス）

　９章から構成されています。①要件事実等、②典型的な争点、③早期に確定すべき基本的な事実関係、④早期に提出されるべき基本的な書証、⑤共通認識の形成と審理計画の策定、⑥瑕疵一覧表の活用（当事者が作成する際の留意点）、⑦付調停等による専門的知見の活用、⑧現地調査、⑨参考資料　です。

　現在、建築関連事案は、３件程継続しております。田舎弁護士の場合、なぜか請負人側からの依頼がほとんどです。

【建築・不動産】 管理組合と工作物責任

　判例時報No２３８４号で紹介された東京高裁平成２９年３月１５日判決です。

　
　管理組合は、建物共用部分について、民法７１７条１項の占有者とはいえない

　管理組合は、個々の区分所有者に対して、建物が瑕疵のない状態にあることを保証すべき責任を負わない

　と判断した裁判例です。

　第1審と第2審とで判断が異なりました。

【建築・不動産】 建築訴訟の審理モデル ～追加変更工事編～

　判例タイムズNo１４５３号で紹介された「建築訴訟の審理のモデル～追加変更工事編～」です。

　
　２部構成となっています。

　１部は、建築訴訟の審理モデルについてで、①建築訴訟の審理の現状、②建築訴訟の審理モデルのねらい、③審理モデルの特色、④審理モデルについての留意点です。

　２部は、追加変更工事に関する事件の審理モデルで、①要件事実等、②典型的な争点、③早期に明らかにすべき基本的な事実関係、④早期に提出すべき基本的な書証、⑤追加変更工事一覧表の活用、⑥付調停等による専門的知見の活用、⑦現地調査、⑧参考書式などです。

　東京地裁第22部の書式 が参考になります。

【建築・不動産】 借地上の建物をめぐる実務と事例

　新日本法規から、平成３０年９月に、借地上の建物をめぐる実務と事例 という書籍が出版されました。

　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　（隅田川）

　５章で構成されています。①借地上建物の朽廃・滅失、②借地上建物における条件の変更、③借地上建物の増改築、④借地上建物の賃貸・譲渡、⑤建物の買取請求　です。

　田舎弁護士の地域では、不動産の需要が以前より低くなっているために、借地上建物を巡る相談は、債務不履行解除を除き、少なくなっております💦