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【建築・不動産】

2018年8月18日 (土)

【建築・不動産】 所有者不明の土地!?

 銀行法務21No831号で紹介された法務時評です。

 平成30年6月6日に所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法が可決成立しました。

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                 (六甲アイランド)

 所有者不明の土地の総面積は、九州全体のそれをも上回る410満んヘクタールに達すると指摘されているようです💦。

 えらいことです💦

 今回の法律は、

① 所有者不明の土地を公共的な目的のために利用する新たな仕組みを導入したこと

② 所有者の探索を合理化する仕組みとして、土地等権利者関連情報(土地の所有者の探索のために必要な公的情報である固定資産課税台帳、地籍調査票等)の利用や、長期間、相続登記がなされていない土地についての登記官が長期相続未了土地である旨を登記簿に記録する制度を創設したこと

③ 所有者不明の土地を適切に管理するために、財産管理制度にかかる民法の答礼として、地方公共団体の長等が家庭裁判所に対し財産管理人の選任等を請求可能にする制度を創設したこと

 があげられます。

 田舎弁護士の地域も、過疎化が進んでいるので、誰のものがよくわからない土地が増えているような気がします。。。

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2018年7月 2日 (月)

【建築・不動産】 住宅リフォームの法律相談Q&A

 先日、東京の日弁連会館に会務活動で訪ねた際に、地下の本屋さんで、消費者のための住宅リフォームの法律相談Q&A (民事法研究会)を購入しました。

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 リフォームの相談をQ&A方式で、消費者の視線で書かれているものなので、参考にはなります。とはいえ、田舎弁護士の事務所では、リフォーム事案って、相談が急増しているようには思われません。リフォーム自体は、増えていると思うのですが、どうなんでしょう。

 ちなみに、国民生活センターによせられたリフォーム相談は、2000年は約6000件、2013年は約7200件となっているので、余り大きくはありません。

 すまいるダイヤルは、2000年は270件程度が、2013年には9000件程度に大幅増加しているようですが、すまいるダイヤルでは相談も可能なので、ここである程度消化されているのかもしれませんね。

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 あとがきは、大阪の平泉憲一弁護士が執筆されています。大学の先輩で、司法修習の同期で懐かしく思いました。

 あれ(司法試験合格)から20年以上が経過したのですね (°°;)

2018年6月18日 (月)

【建築・不動産】 マンション管理組合での内紛

 金融法務事情No2091号の判決速報で紹介された最高裁平成29年12月18日付判決です。

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 判決要旨を紹介します。

 理事長を建物の区分所有等に関する法律に定める管理者とし、役員である理事に理事長を含むものとした上、役員の選任および解任について総会の決議を得なければならないとする一方で、

 理事を組合員のうちから総会で選任し、理事の互選により理事長を選任する旨の定めがある規約を有するマンション管理組合においては、

 理事の互選により選任された理事長につき、当該規約中の理事の互選により理事長を選任する旨の定めに基づいて、理事の過半数の一致により理事長の職を解くことができる。

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              (神戸・ピートピアホテル)

 解説によれば、「本判決は、最高裁が、平成28年改正前の標準管理規約に準拠して規約を定めたマンション管理組合において、理事の互選により理事長を選任する旨の定めに基づいて理事の過半数の一致により理事長の解職をすることができるとの事例判断をしたものであり、新聞報道によれば、全国の分譲マンションの管理組合の約8割が標準管理規約におおむね準拠した規約を定めているとされていることも併せ考慮すると、実務上重要な意義を有すると考えられる。」と説明されています。

 


2018年4月 3日 (火)

【建築・不動産】 建築関係訴訟・調停の現状と課題 判タNo1445

 判タNo1445で紹介された「建築関係訴訟・調停の現状と課題」です。

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 現役の大阪地裁の裁判官の執筆によるものです。

2 調停委員としての関与

①割合、時期

②建築専門家としての活動

a 評議への参画

b 当事者への資料要求

c 現地調査

d 意見書の作成

e 当事者への説得

③展望と課題

a 訴訟と調停の切断と接続

b 建築専門家としての信頼関係の維持・発展

3 専門委員としての関与

① 時期、方式

② 建築専門家としての活動

a 当事者への資料要求

b 現地進行協議への立会

c 口頭又は書面での説明

③ 現状の評価

④ 展望と課題

a 釈明補助説明と打ち合わせ

b 説明と意見の区別

c  当事者の同意と意見

4 鑑定人としての関与

から構成されています。

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 そういえば、最近、工作物の瑕疵の裁判の判決をいただいたので、これが確定したら、建築関係訴訟・調停事案は田舎弁護士のもとにはなくなります。

 建築関係訴訟は、医療事件と並ぶ専門訴訟なので継続して取り扱わないと、経験値が下がってしまうんですよね。。。

2018年1月13日 (土)

【建築・不動産】 欠陥住宅被害全国連絡協議会 ふぉあ・すまいる No38

 欠陥住宅全国ネットの会報誌が送られてきました。

 昨年5月の全国ネットの東京大会では、地盤の液状化にかかわる諸問題が取り上げられたようです。

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 講演のテーマは7とおりです。

① 国交省「2013年技術指針」「2016年市街地液状化対策推進ガイダンス」の解説

② 液状化による住宅・生活・身体への影響 安全なすまい・まちづくりのために

③ 液状化のあれこれ

④ 裁判の現状

⑤ 液状化による建物被害に備えるための手引き

⑥ 宅地の液状化についての地盤品質判定士の役割と課題

⑦ 地盤および液状化に関する保険 

 最近、大会には参加しておりません💦

2017年11月20日 (月)

【建築・不動産】 住宅紛争解決ハンドブック

 ぎょうせいから、平成29年9月に、住宅紛争解決ハンドブック が出版されました。 Kimg9189

 編著は、第2東京弁護士会住宅紛争審査会運営委員会編です。田舎弁護士も、愛媛弁護士会住宅紛争審査会運営委員会において副委員長を担当しております。

 閑話休題

 本書は、5章に分かれています。①新築売買、②新築請負、③中古売買、④リフォーム、⑤保証・約款・不法行為です。

 出張の時に改めて読みたいと思います。

 なお、田舎弁護士の場合、建築紛争についての問い合わせが時折あります。たぶん、住宅紛争審査会運営委員会の委員だったり、建築審査会の委員だったり、指定確認検査機関の顧問だったり、欠陥住宅全国ネットの会員だったりして、建築紛争に詳しいと思われているのかもしれません。

 ただ、実際には、建築紛争関係は、常時、1件位しか手持ち事件がないんですよね。もう少し案件を増やしたいと思っておりますが、難しいところです。

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                (東大・赤門)

 

 

 

2017年11月17日 (金)

【建築・不動産】 保全・執行のための不動産の調査

 民事法研究会から、平成29年8月に出版された保全・執行のための不動産の調査 です。

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                (今治・笠松山)

 7章で構成されています。①不動産鑑定・評価の基礎知識、②訴訟の相手方不動産の探索・調査方法、③土地調査の留意点、④建物調査の留意点、⑤マンション調査の留意点、⑥特殊不動産調査の留意点、⑦不動産鑑定・評価の簡易手法です。

 事件でたまに不動産鑑定書をいただくことがあるのですが、なかなか難解なことが記載されているので困ってしまうことが少なくありませんでしたので、このような書籍はその時に活用させてもらいます。

2017年11月14日 (火)

【建築・不動産】 全訂3版事業用借地権のすべて

 民事法研究会から、平成29年4月に、「事業用借地権のすべて」が出版されました。

 13パートにわかれています。

 事業用借地権設定時の留意点、賃料、契約の変更・終了、契約終了時の措置等は参考になると思いました。

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 ここ数年来、事業用借地権の相談は、増加傾向にあります。

2017年11月 7日 (火)

【建築・不動産】 所有者不明の土地取得の手引

 青林書院から、平成29年5月に、所有者不明の土地取得の手引が出版されました。

 東京弁護士会法友会の編集になります。

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             (雪舟が修行していたお寺)

 7章から構成されています。①対象土地の特定、②所有者の確認と調査、③所有者の確定、④不動産の買い受け、⑤渉外相続、⑥所有者の本人確認・意思確認、⑦書式・参考資料です。

 昔ですが、元々存在しない団体の所有名義になっている土地があり、その土地の名義を変えるために大変な苦労をしたことがあります。そのあたりの情報は盛り込まれていないようです。。。

2017年10月13日 (金)

【建築・不動産】 インスペクション (*_*;

 長い間、深いお付き合いをさせていただいている会社の方から、「インスペクション」についての契約書等の点検依頼がきました。

 相談者 「先生、今度、インスペクション業務をやろうと思うので、先生、うちの会社の若い子が契約書等を作成したから、1,2日中に、意見もらえんやろか」

 田舎弁護士 「インスペクションっすか? (渡辺謙がでていた映画で似たよな名前が。。。 いや違うな) いいですよ。本日夕方にはご返事します。」

 相談者 「じゃあ、いつものように的確な意見をすぐに出してよ」

 田舎弁護士 「はっ はい」

 というやけで、「インスペクション」を早急に調査することになりました。聞き慣れない言葉ですが、日本語で、建物状況調査と言います。

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               (今治城) ※インスペクションと何ら関係ありません
 

 建物状況調査とは、既存の建物について、構造耐力上の安全性や雨漏り・水漏れ等の観点からその状態を確認することをいいます。

 建物状況調査は、既存住宅売買瑕疵保険に加入するときなどに実施されていました。

 なんと、宅地建物取引業者は、改正された宅地建物取引業法に基づき、2018(平成30)年4月1日以降、建物状況調査に関して次のことを行なわなければならないことになりました。

 ・媒介依頼者に交付する媒介契約書に、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載すること

 ・重要事項として、買い主等に対し、建物状況調査の実施の有無、その結果の概要、建物の建築・維持保全の状況に関する書類の保存状況を説明すること

 ・売買等の契約の成立時に交付する書面に、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載すること

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 これってすごいことですね。インスペクションがない中古建物は、気持ち悪くて誰も購入しないことになるし、また、インスペクションがあるものについては流通しやすくなりますね。

 反面、実施した業者の責任は重たいことになりそうです(ただ、3時間程度の、目視、計測等の方法なんですよね)。。。

 国土交通省の既存住宅インスペクション・ガイドラインは、参考になりそうです。。。

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 田舎弁護士 「頼まれていたレポート メールで送っておきましたよ」

 相談者    「いつも、早いね。みてみおわい」

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