【建築・不動産】不動産売買契約が経済的取引としての合理性を著しく欠く取引であり、公序良俗に反する暴利行為にあたるとされた事例 東京高裁平成３０年３月１５日判決

　判例時報Ｎｏ２３９８号で紹介された東京高裁平成３０年３月１５日判決です。

　微妙な事案です。

　第１審は、Ｙは本件各不動産の競売回避のために早期に売却代金を必要としていた事情があり、本件各不動産の売却に際して、時価相当額を下回る価格である６０００万円で売買契約が締結されたからといって、暴利行為と評価することはできないと判断しました。

　これに対して、高裁は、本件各不動産の客観的な交換価値は少なくとも１億３１３０万円以上であり、売買代金６０００万円はその半分にもみたないこと、

　本件売買契約によりＹは生活の本拠の他賃料収入も得られなくなり、生活の基盤を完全に失うことになること

　Ｙが現実に受け取った現金は５９０万円分のみであって、農協借入金返済額２９９０万５５９８円を併せてもＹの経済的利益は合計３５８０万５５９８円に過ぎないことなどからすれば、債務は返済したものの、今後の生活費等は手元に全く残らない状態になっており、経済的取引としての合理性を著しく欠くものであり、通常の合理的な判断能力を有する者であれば、およそ行わないような内容の取引であるから、公序良俗に反する暴利行為といえる。

⇒６０００万円であっても、高裁では、Ｙが受けた経済的利益は約３５８０万円程度。。。のこりの２５００万円はどうなっているのでしょう。

　１億３０００万円のものを、３５８０万円といわれると、暴利のような気がしてきました。

（しまなみ海道）

【建築・不動産】 判タ 建築訴訟の審理モデル 工事の瑕疵編

　判タＮｏ１４５４号で掲載された「建築訴訟の審理モデル～工事の瑕疵編～」です。

　
　　　　　　　　　　　　　（中央大学多摩キャンパス）

　９章から構成されています。①要件事実等、②典型的な争点、③早期に確定すべき基本的な事実関係、④早期に提出されるべき基本的な書証、⑤共通認識の形成と審理計画の策定、⑥瑕疵一覧表の活用（当事者が作成する際の留意点）、⑦付調停等による専門的知見の活用、⑧現地調査、⑨参考資料　です。

　現在、建築関連事案は、３件程継続しております。田舎弁護士の場合、なぜか請負人側からの依頼がほとんどです。

【建築・不動産】 管理組合と工作物責任

　判例時報No２３８４号で紹介された東京高裁平成２９年３月１５日判決です。

　
　管理組合は、建物共用部分について、民法７１７条１項の占有者とはいえない

　管理組合は、個々の区分所有者に対して、建物が瑕疵のない状態にあることを保証すべき責任を負わない

　と判断した裁判例です。

　第1審と第2審とで判断が異なりました。

【建築・不動産】 建築訴訟の審理モデル ～追加変更工事編～

　判例タイムズNo１４５３号で紹介された「建築訴訟の審理のモデル～追加変更工事編～」です。

　
　２部構成となっています。

　１部は、建築訴訟の審理モデルについてで、①建築訴訟の審理の現状、②建築訴訟の審理モデルのねらい、③審理モデルの特色、④審理モデルについての留意点です。

　２部は、追加変更工事に関する事件の審理モデルで、①要件事実等、②典型的な争点、③早期に明らかにすべき基本的な事実関係、④早期に提出すべき基本的な書証、⑤追加変更工事一覧表の活用、⑥付調停等による専門的知見の活用、⑦現地調査、⑧参考書式などです。

　東京地裁第22部の書式 が参考になります。

【建築・不動産】 借地上の建物をめぐる実務と事例

　新日本法規から、平成３０年９月に、借地上の建物をめぐる実務と事例 という書籍が出版されました。

　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　（隅田川）

　５章で構成されています。①借地上建物の朽廃・滅失、②借地上建物における条件の変更、③借地上建物の増改築、④借地上建物の賃貸・譲渡、⑤建物の買取請求　です。

　田舎弁護士の地域では、不動産の需要が以前より低くなっているために、借地上建物を巡る相談は、債務不履行解除を除き、少なくなっております💦

【建築・不動産】 農地法の実務解説 三訂版

　新日本法規から、平成３０年８月に、農地法の実務解説（三訂版） が出版されていましたので、購入しました。

　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　（一乗谷）

　著者の宮崎直己弁護士は、農地法だけではなく、交通事故事案についても詳しくて、専門書も執筆されています。

　本書は、５編で構成されており、①総論、②耕作目的の農地の権利移動、③農地の転用、④農地の賃貸借、⑤その他（農地中間管理事業法等）となっております。

　田舎弁護士が生活している地域は、農村地帯でもあることから、農地を巡るトラブルは少なくありません。

　農地の賃貸借を解除して、農地を返還してもらいたいというような相談もあります。

【建築・不動産】 観光用庭園内の通路と土地の工作物

　判例タイムズNo１４５１号で紹介された東京地裁平成２９年１０月６日判決です。

　
　　　　　　　　　　　　　（吉田郡山城歴史資料館）

　裁判所の判決の概要は以下のとおりです。

①　元々の自然の地形を利用した観光用庭園内の通路について、通路の形状等の事実に照らして、これが民法７１７条１項の土地の工作物に当たるとされた事例

②　観光用庭園内の通路における来園者の転倒事故につき、各種の事実を認定した上で、同通路の設置又は保存に瑕疵があるとは認められないとした事例

【建築・不動産】 建築設計・施工クレーム対応マニュアル

　新日本法規から平成３０年６月に発行された「改訂版建築設計・クレーム対応マニュアル」です。

　
　１４章から構成されています。①建築設計監理者の権利と義務、②広告に関する問題、③近隣のクレーム、相隣関係、④建物建築請負契約の途中解除、⑤危険負担・中止権、⑥請負代金の支払・引渡しにかかわる問題、⑦契約不適合責任、⑧不法行為責任、⑨リフォーム工事に関する諸問題、⑩土地取得に関わる諸問題、⑪誹謗中傷対策、⑫倒産発生時の対応、⑬元請と下請・孫請、⑭請負と共同企業体です。

　建築紛争をめぐる事案は田舎弁護士の場合比較的相談が多いです。

　とはいえ、大半は、施工業者側からの依頼が多いですね💦

　建築関係訴訟は専門訴訟なので、建築士と共同して対応せざる得ないのですが、施主側の方は協力建築士を見つけるのが大変なのです。

　欠陥住宅ネットワークも、中四国では広島が本拠地ですからね💦

　そういう意味で、住宅紛争審査会の相談は、建築士と弁護士がペアになって相談対応してくれるので、施主側も相談しやすいと思います。

【建築・不動産】 自殺による不動産（賃料）減価の損害

　消費者法ニュース１１６号で紹介された京都地方裁判所平成２９年１２月１３日判決です。

　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（高松城）

　賃貸アパート（全戸数５戸）の賃貸人かつ所有者が、当該アパートの一室で賃借人が自殺した３ケ月後、心理的瑕疵を理由に当該アパート全体とその底地を通常の価格より約２０００万円減額して第三者に売却した上で、

　賃借人の保証人等に対して、当該減額相当額の損害賠償請求した事案において、

　当該減額相当額の損害賠償請求を排斥し、賃料の逸失利益の一部を認容しました。

　金額的には、８３万円程度で、あまり大きな金額にはなっておりません💦


　

【建築・不動産】 所有者不明の土地！？

　銀行法務２１No８３１号で紹介された法務時評です。

　平成３０年６月６日に所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法が可決成立しました。

　
　　　　　　　　　　　　　　　　　（六甲アイランド）

　所有者不明の土地の総面積は、九州全体のそれをも上回る４１０満んヘクタールに達すると指摘されているようです💦。

　えらいことです💦

　今回の法律は、

①　所有者不明の土地を公共的な目的のために利用する新たな仕組みを導入したこと

②　所有者の探索を合理化する仕組みとして、土地等権利者関連情報（土地の所有者の探索のために必要な公的情報である固定資産課税台帳、地籍調査票等）の利用や、長期間、相続登記がなされていない土地についての登記官が長期相続未了土地である旨を登記簿に記録する制度を創設したこと

③　所有者不明の土地を適切に管理するために、財産管理制度にかかる民法の答礼として、地方公共団体の長等が家庭裁判所に対し財産管理人の選任等を請求可能にする制度を創設したこと

　があげられます。

　田舎弁護士の地域も、過疎化が進んでいるので、誰のものがよくわからない土地が増えているような気がします。。。