【不動産・建築】 住宅の質の向上及び円滑な取引環境の整備のための長期優良住宅の普及の促進に関する法律等の一部を改正する法律案

　住宅の質の向上及び円滑な取引環境の整備のための長期優良住宅の普及の促進に関する法律等の一部を改正する法律案は２月５日に閣議決定されているようです。

　法律の概要は、長期優良住宅の普及促進等と、既存住宅に係る紛争処理機能の強化等です。

　後者は、住宅品確法・住宅瑕疵担保履行法の改正という形式をとります。

（今治・玉川・龍岡）

　◎　住宅紛争処理制度の拡充

　　　⇒リフォーム、既存住宅売買等に関する瑕疵担保に加入した住宅に係る紛争を住宅紛争処理の対象に追加

　　　⇒住宅紛争処理に時効の完成猶予効を付与

　◎　住宅紛争処理支援センターの機能強化

　　　⇒住宅紛争処理センターによる住宅の瑕疵情報の収集・分析と活用

　　住宅紛争処理制度の対象が広がること、住宅紛争処理に時効完成猶予効が加わるのは、大きな前進だと思います。

【建築・不動産】 実務家が陥りやすい借地借家の落とし穴

　新日本法規から、令和２年３月に、実務家が陥りやすい借地借家の落とし穴が出版されました。　

（水ヶ峠の登山口）

　なかなか興味深いテーマが書かれています。

　Q　スーパーマーケット内でパンの製造販売を行う店舗の利用契約には借地借家法は適用されない？

　Q　賃借人が契約期間内に解約することができないという約定は無効？

　Q　駐車場に賃借人が設置したアルファルト舗装は土地に付合するか？

　Q　入居者が死後室内に長期間放置されていた場合、賃料の減収分を相続人に請求できる？

　借地借家にかかわる相談は、件数的には多いので、参考になります💦

【建築・不動産】 Q&A 建築訴訟の実務

　昨年３月に出版された「Q&A建築訴訟の実務ー改正債権法対応の最新プラクティス」です。　

（木漏れ日の橋）

　建築関係訴訟は、現在は、余り件数としては多く取り扱っておりません。常時１～２件程度を対応している程度です。東京地裁や大阪地裁の建築訴訟の実務がどうなっているのかについては、建築関係訴訟を取り扱う以上、一通り経験しておく必要があります。

　本書はまさに適所というべきです。

　２８項目から構成されています。①総論、②施工瑕疵、③売買瑕疵、④追加変更、⑤出来高、⑥不法行為（第三者被害型）、⑦不法行為（元請・下請の関係）、⑧不法行為（基本的安全性を損なう瑕疵）、⑨不法行為（注文者の不法行為責任）、⑩除斥・時効、⑪設計、⑫監理、⑬漏水、⑭結露、⑮タイル工事、⑯建物の沈下・傾斜、⑰コンクリート構造物、⑱構造耐力、⑲耐震補強、⑳設備（電気、給排水、空調）、㉑耐火・防火、㉒リフォーム、㉓調停、㉔現地調査、㉕専門委員、㉖鑑定、㉗和解条項、調停条項、調停に代わる決定、㉘マンション管理組合と建築訴訟。

　依頼を受けた時には該当部分はしっかり読むようにしております。

【建築・不動産】 司法書士の注意義務違反

　金融法務事情の2148号で紹介された最高令和2年3月6日付判決です。　

（龍岡木地登山口近くの🍄）

　中間省略登記の方法による不動産の所有権移転登記の申請の委任を受けた司法書士に、当該登記の中間者との関係において、当該司法書士に正当に期待されていた役割の内容等について、十分に審理することなく、直ちに注意義務違反があるとされた原審の判断に違法があるとされた事例

　「本判決は、事例判断であるものの、登記申請における実体的権利関係に問題がある場合の司法書士の専門家責任について、最高裁が初めて具体的な規範や考慮要素、義務の内容を示したのみならず、委任契約のある場合とない場合での注意義務の違いについても一定の規範を示した点において、実務上も理論上も重要な意義を有するもの」と解説されています。

【建築・不動産】 マンション管理組合の理事長が善管注意義務に違反して、マンション大規模修繕工事を実施したと判断された事例 東京高裁令和元年11月20日判決

　判例時報No2446号で紹介された東京高裁令和元年11月20日判決です。　

（仁淀川）

　（事案の概要）　東京都目黒区所在の分譲マンション（全12戸）で大規模修繕工事（工事代金約1627万円）が実施され、マンション管理組合は、修繕積立金及び金融機関借入金から工事代金を支出した。当時の管理組合の理事長であったXは、その後、事実上更迭され、新たな役員で構成される管理組合から、工事代金等の返還を請求されるに至った。このため、当時の管理組合の理事長Xが、管理組合Y1に対して、債務不存在確認を求めて訴えを提起してきた事案です。

　（第1審）　　大規模修繕工事は管理組合の総会承認を得て実施されたから、理事長Xには、理事長としての注意義務違反行為が認められないとして、Xを勝訴させました。

　（第2審）　　Xの逆転敗訴

　第2審の判決の要旨は、以下のとおりです。

　管理組合の役員と管理組合の法律関係について、一般に、役員と管理組合との間には委任契約が成立していると解されるから、役員は委任の本旨に従い善良なる管理者の注意をもって委任事務を処理する義務を負う。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓

　株式会社とその取締役との間の関係と同様に、管理組合の理事長が私的利益を目的として職務を遂行することは、管理組合の総会又は理事会の決議に基づくものであったとしても、善管注意義務違反にあたるとした。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓

　その上で、大規模修繕工事の実施に関するXの理事長としての職務遂行は、総組合員の利益を目的とすることを装いつつ、その実はXの私益利益、すなわち将来の総組合員の利益を犠牲にした上での自己所有住戸の高値転売を図ったものと推認し、理事長Xには、管理組合Y1に対する善管注意義務違反があると判断しました。

　第1審と第2審とで判断が変わりました。

　第2審判決では、Xですが、かなり露骨に裁判所から非難されています。

　最高裁に上告受理されているようです。

【建築・不動産】 建設工事紛争審査会

　建設工事の請負契約を巡る紛争の解決には、建設工事に関する技術、行政、商慣行などの専門的知識が必要になります。建設工事紛争審査会は、こうした建設工事の請負契約をめぐる紛争につき、専門家による迅速かつ簡便な解決を図ることを目的として、建設業法に基づき、国土交通省（中央建設工事紛争審査会）及び各道府県（都道府県建設工事紛争審査審査会）に設置されています。

　中央建設工事紛争審査会のHPは、これです。

　愛媛県建設工事紛争審査会のHPは、これです。残念ながら、充実していません。

　平成３０年のデータだと、全国で、申請件数は１４１件、うち、中央が３９件ですので、都道府県は１００件程度に過ぎません。あっせん調停の不調率も、５０％程度で、個人的には高いように思います。

（今治・大島）

　田舎弁護士自身は、弁護士に成り立てのころに、１度だけ、都道府県の建設工事紛争審査会の手続について相談を受けたことがあります。

　愛媛の建設工事紛争審査会の弁護士委員も、おそらく複数名の方が選任されていると思いますが、全く存じておりません。

　今の住宅は、保険がついているのが多いので弁護士会内にある住宅紛争審査会か、昔ながらの簡裁での調停の方を利用される方の方が多いように思います。

　東京の審査会のHPは充実していますね。さすが、東京です。

【建築・不動産】 リフォーム・改修工事トラブルの解決ポイント（R2・2出版）

　ぎょうせいから出版されたリフォーム・改修工事トラブルの解決ポイントです。

　本書は、「リフォーム・改修工事の瑕疵については、新築工事と同様の論点のみならず、リフォーム・改修工事独自の論点も想定されるところ、各種データベースでリフォーム・改修工事の瑕疵に関する裁判例を収集し、その中から興味深い裁判例32件を抽出し、その事案の概要・判旨を紹介し、その上で、前回に引き続き、各執筆者が、当該裁判例について、率直な感想、疑問点、リフォーム会社や注文者が気を付けておくべき事項等を自由に述べることとしました。また、必要な限度で改正民法への対応についても言及しました。さらに、今回は、これら裁判例を基にリフォーム・改修工事の瑕疵についての全体的な傾向を総論として論述しました」と説明されています。

　田舎弁護士は、現在、建築トラブルを複数件取り扱っております。基本的には、事業者側からの依頼が多くを占めています。愛媛では、田舎弁護士は、住宅に詳しいということになっているようですが、さにあらず、通常のマチ弁に比べて少しだけ取り扱いがあるというに過ぎません。

　このような中で、本書のようなものがあると、田舎弁護士も大いに助かります。　

（今治・笠松山登山入り口）

【建築・不動産】 隣地・隣家紛争権利主張と対応のポイント

　昨年１２月に新日本法規から出版された「隣地・隣家紛争権利主張と対応のポイント」です。

（牛乳鍋）

　７章から構成されています。①境界、②道路・通行、③利用立入、④維持管理、⑤区分所有権、⑥日照・眺望等、⑦近隣迷惑行為その他です。

　日頃からよくある相談事例集となっております。

　隣地・隣家の紛争は、よくある相談の部類に属しますが、他方で、今後の生活を考えて我慢されていることが少なくありません。そして、一旦紛争が生じると、裁判での解決にまで発展することが少なくありません。

　土地の境界、道の封鎖等が、よく裁判になります。

【建築・不動産】 改訂版借地借家契約特約・禁止条項集

　昨年１２月に新日本法規からでた改訂版借地借家契約　特約・禁止条項集です。　

（横浜）

　借地借家契約には、さまざまな特約や禁止条項が伴うことがあり、相談を受けていて、これは有効かなどうかな？と心配するようなものもあります。

　本書はそのような場合に参考になる良書だと思います。

　例えば、家賃を下げないように契約を結びたいという相談がきたらどのようなアドバイスをすべきでしょうか？

　或いは、借家人が契約終了後に明渡しをしなかった場合は、賃貸人が貸室内の物品の搬出、保管、処分をしても異議を述べさせないようにしたいができるであろうか？

　等等です。

【建築・不動産】 貸ビル・店舗・商業施設等判例ハンドブック

　組織内弁護士の方が中心となって執筆された「貸ビル・店舗・商業施設等判例ハンドブック」です。

　昨年出版されていました。

　４章から構成されています。①賃貸借、②管理・運営、③業務用施設特有の問題、④その他です。

（日銀）

　典型的な法律相談の場合はあまり問題がありませんが、少し変わった相談の場合には、類似する裁判例等を発見できれば、非常にありがたいものです。