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書籍紹介(企業法務・金融)

書籍紹介(不動産・建築)

【建築・不動産】

2017年5月23日 (火)

【建築・不動産】 ケース別農地の権利移動・転用可否判断の手引

 昨年4月に、新日本法規から、「ケース別農地の権利移動・転用可否判断の手引 」が出版されました。

 田舎弁護士の住んでいるところは、四国の片田舎ですので、農地がたくさんあります。

 ですので、農地の相談も少なくないです。

 2章からなり、Q&A方式です。

 概要、権利移動・転用可否の判断ですが、権利移動・転用の可否はさらに、6つに分かれます。

 売買、転用、賃借、相続・遺贈・贈与、担保・競売・公売、その他です。

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                (栗林公園)

 

2017年4月 1日 (土)

【建築・不動産】 売主が売買対象不動産で強盗殺人事件が発生したことを告げなかったことが不法行為にあたるとされた事例 神戸地裁平成28年7月29日判決

 判例時報No2319号で紹介された神戸地裁平成28年7月29日判決です。

 取引不動産において自殺や強盗殺人事件があったことは一般に心理的瑕疵とよばれ、隠れたる瑕疵があるとして担保責任が認められたり、売主に契約上の告知義務違反を認め不法行為責任を認めた事例が相当するあります。

 また、心理的瑕疵については、青林書院の新裁判実務体系(7)の瑕疵担保責任に多くの事例が紹介されています。

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                 (八王子城)

 田舎弁護士の事務所においても、ご親族の方が、都会のマンションやアパートでお亡くなりになったことが原因で、マンションやアパートの所有者の方からの対応について、ご相談を受け、交渉させていただくことが少しずつ増えております。

 相続放棄して対応したもの(この場合でも無責任に放置するわけではなく相続財産管理人を選任して必要な費用は予納します。)、限定承認して相続財産管理人の代理人として対応したもの、相続して対応したものなど、いろんな場合を経験させていただいております。

 お困りの場合にはご相談下さい。

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               (八王子城・主御殿)

2017年3月31日 (金)

【建築・不動産】 建物の一部の賃借人が賃借建物を無断転貸した場合に、当該転貸人は転借人に対し、共用部分を適切に維持管理して使用させる契約上の義務を負うとした事例 東京高裁平成27年5月27日判決

 判例時報No2319号で紹介された東京高裁平成27年5月27日判決です。

 第1審は、転貸人の債務不履行を否定し、第2審は、これを肯定したものです。

 第1審は、賠償義務を否定したのに、第2審は、約7000万円の支払い義務を認め、しかも、仮執行までついております。

 う~ん。逆転判決ですね。最終的に勝った方はほくほくですが、負けた方は、。。。。。

 この事案は、無断転貸における転貸人の義務について判断したものですが、転借人が無断転貸であることを承知していたことをもって義務の内容が限定されるかということで、第1審と第2審とで判断がわかれました。

 本件と類似する事例として、共用設備である下水本管のつまりを解消しなかったために排水が逆流する事故を生じさせたことにつき、転貸人に建物に使用収益させる債務を怠った責任があるとしたものがあります(東京地判平成27年1月22日)。

 本判決は、無断転貸の場合でも、転貸人が転借人に対して共用部分の維持管理をすべき義務があると認めた点に意義があるとされています。

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                  (八王子城)

2017年1月13日 (金)

【建築・不動産】 弁護士が悩む不動産に関する法律相談(日本加除出版)

 日本加除出版から、平成27年7月に「弁護士が悩む不動産にに関する法律相談」 が出版されていました。

 事例説明と、座談会から構成されています。

 ① 不動産売買に関する事例

 ② 不動産賃貸借に関する事例

 ③ 倒産処理に関する事例

 ④ 不動産執行・保全処分に関する事例

 ⑤ マンションに関する事例

 ⑥ 境界・近隣関係に関する事例

 ⑦ 不動産登記に関する事例

 ⑧ 不動産の相続に関する事例

 ⑨ 地震・原発事故に関する事例

 ⑩ その他の不動産に関する事例

 です。

 座談会も、各テーマに基づいて話が行われています。

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               (夜の日弁連会館)

2016年12月 2日 (金)

【建築・不動産】 室内空気とシックハウス

 判例タイムズNo1429号で紹介された東京地裁平成28年3月24日判決です。

 新築住宅の注文者である原告らがシックハウス等を発症したことについて、建物の使用建材等又は換気に瑕疵があるとはいえないとして、施工業者の瑕疵担保責任及び不法行為責任を否定した事例がっ紹介されていました。

 新築・改築後の住宅等において、化学物資による室内空気汚染などにより、居住者の様々な体調不良が生じている状態が数多く報告されており、社会的に大きな関心が寄せられているところです。

 今回の裁判例は控訴されているようです。

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               (明治大学周辺)

2016年11月 8日 (火)

【建築・不動産】 欠陥住宅紛争の基礎知識(35)

 最新号の「消費者法ニュース」No109が届きました。

 334頁のボリュウムがあります。

 過払い金訴訟がさかんなころは、田舎弁護士が関与した裁判例が時々紹介されていたことを懐かしく思い出します。

 さて、河合敏男弁護士による連載です。今回は、「38 鉄筋コンクリート造(RC造)建築(その3)」です。

 (1) ひび割れの弊害として、以下のとおり説明されています。

 「まず、ひび割れは漏水の原因となる。しかしそれだけではなく、ひび割れは建物の耐久性能及び構造性能に大きく影響する。ひび割れが鉄筋にまで達した場合、鉄筋は空気に露出することになり、炭酸ガスや水分の影響で発錆する。」「鉄筋は発錆すると錆膨張によりもとの体積の約2倍に膨れて、コンクリートを砕いてしまう(爆裂)。また、ひび割れが柱や梁などの構造部材の奥深くまで達している場合、断面欠損があるのと同じで、その部分の力の伝達ができなくなり、強度や剛性を低下させる。」

 つぎに、(2) コンクリートの中性化として以下のとおり説明されています。

 「コンクリートは打設当初は弱アルカリ性である。そのため、これに覆われている鉄筋がさびるのを防いでいる。しかし、コンクリートは、経年によっては強度は落ちないが、空気中の炭酸ガス等の影響で表面から徐々に中性化していく。中性化がコンクリート表面からやがて内部の鉄筋に達した段階で鉄筋は錆始める。それゆえに、建築基準法施行令79条は、次のとおり最低限確保すべき鉄筋のコンクリートのかぶり厚さを定めている。」「コンクリートが中性化し、それによって鉄筋が発錆すると、鉄筋は錆膨張を起こし、コンクリートを砕く爆裂を惹起する。上記施行令が一定のかぶり厚さを要求する理由の1つは、中性化が鉄筋に達する時間を稼ぐことによって鉄筋コンクリートの耐久性能を確保することにある」

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 建築瑕疵訴訟は、比較的取り扱っている業務の1つですが、最近は、保険付き住宅も増えてきていることから、愛媛弁護士会の住宅紛争審査会に誘導することが多いですね。

2016年11月 2日 (水)

【建築・不動産】 建物明渡請求の事件処理 50  備忘録②

 建物明渡請求の事件処理50の続きです。

第3 被告の選択

(同居人の占有が認定できない)

「(公示送達となった場合の証拠調べ)注意すべきなのは、文書の提出は、原本、正本、または人証ある謄本をもってしなければならず、単なる写しを書証として提出することは、書証の提出としては不適法である」(P44)

(賃借人の死亡)

「Yに相続人がいない場合、甲としては、裁判所に対し、Yの利害関係人として、相続財産管理人の選任を申し立てる方法が考えられます。明渡しを実現するためには、この方法が一番確実といえます。」(P53)

「このほかに、亡Y相続財産を被告として建物明渡訴訟を提起し、訴訟提起と同時に、裁判所に対して亡Y相続財産の特別代理人の選任を申し出るという方法が考えられます。」(P54)

第4章 物件の特定

「(別紙図面について)居室などの専有部分だけを囲って各点を振り、ベダンダなどの共用部分を囲い忘れるといったミスが起こりがちです。ベランダを含めて囲っておかないと、執行官が、ベダンダの残置物については執行しない可能性があるため、注意が必要です。」(P65)

第5章 賃料不払いによる信頼関係の破壊

「(賃料保証会社による代位弁済)賃料保証会社による代位弁済がなされたとしても、賃貸借契約終了を認めた裁判例があります。」「上記裁判例をもって、保証委託契約に基づく賃料保証会社による代位弁済がなされないときに、代位弁済があった事実は、XY間の信頼関係破壊の評価委には影響しないとの法理が広く受け入れられるものと判断するのは、価値判断としてみても妥当ではない」(P105)

※著者の滝口大志先生から、ブログ紹介についてのお礼状をいただきました。

2016年11月 1日 (火)

【建築・不動産】 建物明渡請求の事件処理 50  備忘録①

 先般、少しご紹介させていただいた「建物明渡請求の事件処理 50 」です。

 参考になった点を少しだけ紹介いたします。

 第1章 方法の選択

 (保証人による説得)

 「使用損害金を賃料相当額の倍額とする本件特約は、消費者契約法10条に違反しないのでしょうか。裁判例は、賃料相当額を上回る使用損害金を定める条項について、強制執行手続費用の回収の意味合いがあること、占有を継続することで経済的不利益を受けるので、賃借人が目的物返還義務を履行する誘因となることなどから、消費者契約法10条には違反しないものと判示しています。このような裁判例に照らせば、本件特約は、消費者契約法10条に違反しないものと考えられます。」(P14~P15)

 「特約に基づいて使用損害金を請求するものの、具体的な請求額については賃料倍額相当額として一部請求にとどめておく、あるいは、あえて、特約に基づかずに単なる使用損害金と法律構成し、賃料相当額を請求する方法が考えられます。」(P15)

 (賃貸借契約書がない)

 「訴訟物につき、賃貸借契約の終了に基づく建物明渡請求(契約構成)ではなく、所有権に基づく建物明渡請求(所有権構成)についても併せて主張しておくことも考えられるところです。そうすることで、たとえ契約構成では請求が棄却されようとも、所有権構成については請求が認容される」(P18)

第2章 原告の選択

 (賃貸人たる地位の移転)

 「本件承継前賃料については、個別的に債権譲渡の手続きを取らない限り、新所有者たるXに承継されず、しかも、Xは、本件承継前賃料の債権を譲り受けた場合にのみ、その延滞を理由に解約権を行使することができる」(P25)

第3章 被告の選択

 (法人契約)

 「法人の借り上げ社宅といっても、様々な形態があります。」「明渡しの完了が遅れることになるため、その予防策として、債務者不特定で占有移転禁止の仮処分の申立てをし、訴訟前に占有者を特定しておくのが望ましい」(P38)

 「連名契約の場合、居住者たる従業員は、占有補助者ではなく、占有権原を有する賃借人そのものですので、法人と従業員の双方を被告として選択する」(P38)

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2016年10月22日 (土)

【建築・不動産】 建物明渡請求の事件処理 50

  平成28年7月20日に出版された「建物明渡請求の事件処理50 」です。

 著者の弁護士は、新第65期の新進気鋭の弁護士さんです。

 この書籍は、建物明渡の実例を踏まえて、ありがちなミスを防ぐとともに、少しでも早期に物件の明渡しを実現するための方法を正面から解説された良書でした。

 

2016年9月 6日 (火)

【建築・不動産】 土地の売買契約において、売買契約書に記載された地番ではなく、現地での指示等に基づき売買の対象を特定したと解すべき特段の事情が存在するとされた事例

 判例時報No2298号で紹介された松山地裁平成27年12月7日判決です。

 松山地裁は、本件売買契約書には、売買の対象として甲153番1の土地及び甲154番1の土地の記載があるところ、本件売買の対象は、客観的に定めるところの前記両土地の範囲に限定されると解するのが自然であるものの、XとYは、前記に記載された地番ではなく、Y主張範囲の土地(前記両土地に加えて本件土地等も含まれる別紙図面2記載の土地)を売買の対象として特定したと解すべき特段の情が存在すると述べて、本件売買の対象はY主張範囲の土地であると認めました。

 いやいや、こんな相談がきたら、困りますね。形式的には地番で特定されると思い込んでしまいます。

 この点、Y側の代理人弁護士は特段の事情について、具体的な主張を行い、Y勝訴に導いております。全くの脱帽です。

  土地の売買において目的物たる土地が表示されているものの、その土地の範囲がどこまでかが争われた事案においては、最高裁昭和39年10月8日判決は、当事者が一筆の山林を表示して売買契約を締結した場合には、特段の事情がない限り、その一筆の山林を構成する地盤の全部を売買する意思であったと解するのが契約解釈の通則であると判示し、まあ、最高裁昭和61年2月27日判決も、契約締結当時の諸事情として具体的にどのような事情が考慮するのかを判示しております。

 契約の解釈という基本にかかわることですが、実務家は文言にひきづられがちなので勉強になる裁判例です。

 Kimg2773                (石川・珠洲)

☆交通事故の被害者のためのホームページです。

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