【建築・不動産】 欠陥住宅中四国ネット主催の欠陥住宅問題セミナーが開催されました。

 

６月３日午後５時から、愛媛弁護士会館で、欠陥住宅中国四国ネット主催（愛媛弁護士会協賛）にて、「欠陥住宅問題セミナー」を開催いたしました。講師は、風呂橋誠弁護士です。

今回愛媛にて欠陥住宅問題セミナーを開催いたしましたのは、昨年日弁連住宅紛争処理検討委員会にて私が風呂橋先生から声をかけられ、愛媛では欠陥住宅問題に適切に対応できるような組織作りがされていないことから、まずは、組織的な取り組みができるための最初の第一歩として、今回のセミナー実施に至りました。組織的な取り組みのためには、当然のことですが、建築士の先生の協力が不可欠であり、今回のセミナー実施にあたっては、建築士の先生方にも声をかけさせていただきました。

　今後も頑張っていきたいと思います。

　セミナーには、弁護士３６名、司法修習生２名、建築士９名と、盛大に開催することができ、御礼申し上げます。

　テーマは、住宅の新築・リフォーム工事における瑕疵と救済ということでした。お話の中で、欠陥住宅等の事案を取り扱う際の現場での注意点（ノウハウ）については、現場の第一線で活躍されている先生ならではのものであり、とても参考になりました。

　セミナー終業後の懇親会では若い方を中心に１０名ほど集まり、風呂橋先生を囲み、今後についての話し合い等が行われました。

　とてもよいセミナーだったと思います。ありがとうございました。

【建築・不動産】 弁護士が悩む不動産に関する法律相談

　第一東京弁護士会が編著者をしている「弁護士が悩む不動産に関する法律相談」です。

　以前にも紹介した書籍でしたが、積読状態を解消できましたので、少し報告いたします。

　
　　　　　　　　　　　　　　　　　（高松城）

第１章　不動産売買に関する事例

事例１　仲介手数料請求が否定された事案

　※不動産売買契約成立後に、買主側の仲介業者が買主に対し仲介手数料を請求したところ、不動産取引仲介契約上の義務を履行していないとして、仲介手数料の請求が認められなかった事例

事例２　土地に対する瑕疵担保責任

　※購入した土地に伐採木等が埋設されており、建設した建物に不同沈下が生じたことから、不動産販売建築業者に損害賠償を請求した事案

事例３　借地権付き賃貸アパートの売却

　※借地権を権原として建つ賃貸アパート１棟をより有利な価額で売却するに当たって、借地権であるがゆえに、売却の相手方や評価額について、特に検討や工夫を要した事例

事例４　親族間の借地権争い～和解の対応～

　※親族間の土地利用について、借地権か使用貸借かが争われ、地裁と高裁で見解がわかれ、高裁段階での和解を拒否してしまったことで紛争が継続し、弁護士として反省しきりの事例

　このような事例の説明が３０程続けられたあとに、座談会として、不動産に関する弁護士実務について、忌憚のない意見をうかがうことができたのは参考になりました。

【建築・不動産】 ここが知りたい建築紛争

　日本加除出版から、昨年１１月に出版された、「ここが知りたい建築紛争」 です。

　田舎弁護士は、今治市の建築審査会の副会長をしたり、日弁連の住宅紛争処理検討委員会の委員をしたり、弁護士会の住宅紛争審査会の副委員長をしたり、指定確認検査機関の法律顧問等をしたりしていることから、建築が専門と思われております

　そのため、事務所にも、数多くの建築関係の書籍が積んでおります。

　とはいえ、弁護士はしょせん建築には素人ですので、ご依頼人様と建築士の先生との共同での作業が必要になります。

　発注者だけではなく、建築業者側の案件も、喜んで受けております。

　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　（徳島城）

【建築・不動産】 共有不動産の紛争解決の実務 民事法研究会

　民事法研究会から、平成２９年２月に、共有不動産の紛争解決の実務という書籍 が発行されました。

　共有不動産については、種々の問題があり、よくご相談を受ける分野の１つです。

　６章で構成されています。

　①　共有不動産に関する紛争の基本的な考え方と典型事例

　②　共有不動産の使用方法に関する紛争解決

　③　共有不動産に関する訴訟の類型と当事者

　④　共有物分割による紛争解決

　⑤　共有物分割に関する諸問題

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（高松城）

【建築・不動産】 ケース別農地の権利移動・転用可否判断の手引

　昨年４月に、新日本法規から、「ケース別農地の権利移動・転用可否判断の手引 」が出版されました。

　田舎弁護士の住んでいるところは、四国の片田舎ですので、農地がたくさんあります。

　ですので、農地の相談も少なくないです。

　２章からなり、Ｑ＆Ａ方式です。

　概要、権利移動・転用可否の判断ですが、権利移動・転用の可否はさらに、６つに分かれます。

　売買、転用、賃借、相続・遺贈・贈与、担保・競売・公売、その他です。

　

　　　　　　　　　　　　　　　　（栗林公園）

【建築・不動産】 売主が売買対象不動産で強盗殺人事件が発生したことを告げなかったことが不法行為にあたるとされた事例 神戸地裁平成２８年７月２９日判決

　判例時報Ｎｏ２３１９号で紹介された神戸地裁平成２８年７月２９日判決です。

　取引不動産において自殺や強盗殺人事件があったことは一般に心理的瑕疵とよばれ、隠れたる瑕疵があるとして担保責任が認められたり、売主に契約上の告知義務違反を認め不法行為責任を認めた事例が相当するあります。

　また、心理的瑕疵については、青林書院の新裁判実務体系（７）の瑕疵担保責任に多くの事例が紹介されています。

　

　　　　　　　　　　　　　　　　　（八王子城）

　田舎弁護士の事務所においても、ご親族の方が、都会のマンションやアパートでお亡くなりになったことが原因で、マンションやアパートの所有者の方からの対応について、ご相談を受け、交渉させていただくことが少しずつ増えております。

　相続放棄して対応したもの（この場合でも無責任に放置するわけではなく相続財産管理人を選任して必要な費用は予納します。）、限定承認して相続財産管理人の代理人として対応したもの、相続して対応したものなど、いろんな場合を経験させていただいております。

　お困りの場合にはご相談下さい。

　
　　　　　　　　　　　　　　　（八王子城・主御殿）

【建築・不動産】 建物の一部の賃借人が賃借建物を無断転貸した場合に、当該転貸人は転借人に対し、共用部分を適切に維持管理して使用させる契約上の義務を負うとした事例 東京高裁平成２７年５月２７日判決

　判例時報Ｎｏ２３１９号で紹介された東京高裁平成２７年５月２７日判決です。

　第１審は、転貸人の債務不履行を否定し、第２審は、これを肯定したものです。

　第１審は、賠償義務を否定したのに、第２審は、約７０００万円の支払い義務を認め、しかも、仮執行までついております。

　う～ん。逆転判決ですね。最終的に勝った方はほくほくですが、負けた方は、。。。。。

　この事案は、無断転貸における転貸人の義務について判断したものですが、転借人が無断転貸であることを承知していたことをもって義務の内容が限定されるかということで、第１審と第２審とで判断がわかれました。

　本件と類似する事例として、共用設備である下水本管のつまりを解消しなかったために排水が逆流する事故を生じさせたことにつき、転貸人に建物に使用収益させる債務を怠った責任があるとしたものがあります（東京地判平成２７年１月２２日）。

　本判決は、無断転貸の場合でも、転貸人が転借人に対して共用部分の維持管理をすべき義務があると認めた点に意義があるとされています。

　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　（八王子城）

【建築・不動産】 弁護士が悩む不動産に関する法律相談（日本加除出版）

　日本加除出版から、平成２７年７月に「弁護士が悩む不動産にに関する法律相談」 が出版されていました。

　事例説明と、座談会から構成されています。

　①　不動産売買に関する事例

　②　不動産賃貸借に関する事例

　③　倒産処理に関する事例

　④　不動産執行・保全処分に関する事例

　⑤　マンションに関する事例

　⑥　境界・近隣関係に関する事例

　⑦　不動産登記に関する事例

　⑧　不動産の相続に関する事例

　⑨　地震・原発事故に関する事例

　⑩　その他の不動産に関する事例

　です。

　座談会も、各テーマに基づいて話が行われています。

　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　（夜の日弁連会館）

【建築・不動産】 室内空気とシックハウス

　判例タイムズNo１４２９号で紹介された東京地裁平成２８年３月２４日判決です。

　新築住宅の注文者である原告らがシックハウス等を発症したことについて、建物の使用建材等又は換気に瑕疵があるとはいえないとして、施工業者の瑕疵担保責任及び不法行為責任を否定した事例がっ紹介されていました。

　新築・改築後の住宅等において、化学物資による室内空気汚染などにより、居住者の様々な体調不良が生じている状態が数多く報告されており、社会的に大きな関心が寄せられているところです。

　今回の裁判例は控訴されているようです。

　
　　　　　　　　　　　　　　　（明治大学周辺）

【建築・不動産】 欠陥住宅紛争の基礎知識（３５）

　最新号の「消費者法ニュース」No109が届きました。

　３３４頁のボリュウムがあります。

　過払い金訴訟がさかんなころは、田舎弁護士が関与した裁判例が時々紹介されていたことを懐かしく思い出します。

　さて、河合敏男弁護士による連載です。今回は、「３８　鉄筋コンクリート造（RC造）建築（その３）」です。

　（１）　ひび割れの弊害として、以下のとおり説明されています。

　「まず、ひび割れは漏水の原因となる。しかしそれだけではなく、ひび割れは建物の耐久性能及び構造性能に大きく影響する。ひび割れが鉄筋にまで達した場合、鉄筋は空気に露出することになり、炭酸ガスや水分の影響で発錆する。」「鉄筋は発錆すると錆膨張によりもとの体積の約２倍に膨れて、コンクリートを砕いてしまう（爆裂）。また、ひび割れが柱や梁などの構造部材の奥深くまで達している場合、断面欠損があるのと同じで、その部分の力の伝達ができなくなり、強度や剛性を低下させる。」

　つぎに、（２）　コンクリートの中性化として以下のとおり説明されています。

　「コンクリートは打設当初は弱アルカリ性である。そのため、これに覆われている鉄筋がさびるのを防いでいる。しかし、コンクリートは、経年によっては強度は落ちないが、空気中の炭酸ガス等の影響で表面から徐々に中性化していく。中性化がコンクリート表面からやがて内部の鉄筋に達した段階で鉄筋は錆始める。それゆえに、建築基準法施行令７９条は、次のとおり最低限確保すべき鉄筋のコンクリートのかぶり厚さを定めている。」「コンクリートが中性化し、それによって鉄筋が発錆すると、鉄筋は錆膨張を起こし、コンクリートを砕く爆裂を惹起する。上記施行令が一定のかぶり厚さを要求する理由の１つは、中性化が鉄筋に達する時間を稼ぐことによって鉄筋コンクリートの耐久性能を確保することにある」

　

　建築瑕疵訴訟は、比較的取り扱っている業務の１つですが、最近は、保険付き住宅も増えてきていることから、愛媛弁護士会の住宅紛争審査会に誘導することが多いですね。