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2024年12月27日 (金)

【建築・不動産】 借家を返して貰うためには!?

 時折、借家を返して貰いたいだけどどうしたらいい?、家主から借家を返して貰いたいという連絡がきたのだけどどうしたらいい? という内容の相談を、家主、又は、反対に借家人から相談を受けることがあります。

 契約の内容は、定期借家契約ではなくて、普通借家契約となっており、当初の契約期間は2年、その後も契約が更新されるというタイプのものがほとんどのように思います。

 借地借家法第26条1項によれば、賃貸借契約の更新拒否を行う場合には、賃貸期間満了の1年前から6か月前の間に、契約を更新しない旨を通知する必要があります。更新拒否の通知ができる期間も定まっており、いつでも更新拒否の通知ができるわけではありません。

 では、更新拒否の通知さえすれば、賃貸借契約は更新されずに終了ということになるかというと、そうではありません。借地借家法第28条は、更新拒否について正当な理由を要求しているからです。

 この正当事由の認定のハードルは相当に高いものです。

 正当な事由の判断要素は、借地借家法第28条において、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況、建物の現況、財産上の給付を考慮して判断されることになります。

 相談例として問題となるケースとしては、大家自身が建物の使用を必要とする場合、入居者に債務不履行がある場合、建物の老朽化などです。 

20241221_085312
(JR高尾駅)
 最終的には、お金で解決することが多いケースですが、費やす時間と費用を説明するととりわけ大家側が驚くということが常です。定期借家契約にすべきですが、定期借家契約についても期間満了に際しては説明と新たな契約書の作成が必要であることから、事務的な負担がかかります。ただ、もめたときは、有効な定期借家契約であれば、大家側が有利な立場に立てます。

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