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2016年11月 1日 (火)

【建築・不動産】 建物明渡請求の事件処理 50  備忘録①

 先般、少しご紹介させていただいた「建物明渡請求の事件処理 50 」です。

 参考になった点を少しだけ紹介いたします。

 第1章 方法の選択

 (保証人による説得)

 「使用損害金を賃料相当額の倍額とする本件特約は、消費者契約法10条に違反しないのでしょうか。裁判例は、賃料相当額を上回る使用損害金を定める条項について、強制執行手続費用の回収の意味合いがあること、占有を継続することで経済的不利益を受けるので、賃借人が目的物返還義務を履行する誘因となることなどから、消費者契約法10条には違反しないものと判示しています。このような裁判例に照らせば、本件特約は、消費者契約法10条に違反しないものと考えられます。」(P14~P15)

 「特約に基づいて使用損害金を請求するものの、具体的な請求額については賃料倍額相当額として一部請求にとどめておく、あるいは、あえて、特約に基づかずに単なる使用損害金と法律構成し、賃料相当額を請求する方法が考えられます。」(P15)

 (賃貸借契約書がない)

 「訴訟物につき、賃貸借契約の終了に基づく建物明渡請求(契約構成)ではなく、所有権に基づく建物明渡請求(所有権構成)についても併せて主張しておくことも考えられるところです。そうすることで、たとえ契約構成では請求が棄却されようとも、所有権構成については請求が認容される」(P18)

第2章 原告の選択

 (賃貸人たる地位の移転)

 「本件承継前賃料については、個別的に債権譲渡の手続きを取らない限り、新所有者たるXに承継されず、しかも、Xは、本件承継前賃料の債権を譲り受けた場合にのみ、その延滞を理由に解約権を行使することができる」(P25)

第3章 被告の選択

 (法人契約)

 「法人の借り上げ社宅といっても、様々な形態があります。」「明渡しの完了が遅れることになるため、その予防策として、債務者不特定で占有移転禁止の仮処分の申立てをし、訴訟前に占有者を特定しておくのが望ましい」(P38)

 「連名契約の場合、居住者たる従業員は、占有補助者ではなく、占有権原を有する賃借人そのものですので、法人と従業員の双方を被告として選択する」(P38)

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