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2014年11月20日 (木)

【建築・不動産】 耐震性不足マンションの解消方法について ③マンション敷地売却事業

 最後に、マン建法改正に創設された③マンション敷地売却事業について説明いたします。

 マンション建替事業とは異なり、耐震性不足の認定を受けてマンションの建物・敷地を一括して敷地売却組合から特定の者に売却する手法です。解体後の敷地をどのように使うかは自由であり、オフィスビルを建築することも可能です。

 これまでになかったマンションの共有関係を解消する手段だともいえます。

 以下、手続きの概要を説明いたします。

(1)マンションが耐震性不足で除却することの必要性を特定行政庁に認定してもらいます。

(2)買受人や売却価格等を説明して区分所有者の総会で、区分所有者、議決権者及び敷地利用権の持分価格の各5分の4以上の決議をすることになります。反対区分所有者に対しては、マンション建替事業と同じく、売渡し請求が可能です。

(3)他方、借家人や担保権者の同意は不要であり、借家人には公共用地買収時と同等の補償金を支払うことで借家人は退去が義務付けられています。また、担保権者は、売却して各区分所有者に分配される金銭が供託され、その供託金に物上代位することによって権利保護を図っています。借家権や担保権は、権利消滅期日に一斉に消滅し、指定された買受人は制限的権利のついていないマンション及びその敷地として、いわばまっさらな権利となったマンションを購入することができます。

(4)売却代金から一体いくら分配されるのかが各区分所有者の最大の関心事ですので、分配金の配分は分配金取得計画として特定行政庁の認可を受けることになります。また、敷地売却制度でもマンション建替事業でも要除却認定を受ければ、容積率の緩和措置を受けることができます。

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