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2009年2月 8日 (日)

【建築・不動産】 マンションの売買における違約金特約は信義則上手付金200万円のほか200万円を認めるのが相当であるとされた事例(福岡高裁平成20年3月28日)

 判例時報2024号(平成21年2月1日号)で紹介されている裁判例です。

 Xさんは、Yからマンションを購入しましたが、Yに債務不履行があったとして契約を解除した上、Yに対して、「違約金条項」に基づき728万円の損害賠償を提訴したところ、Yの方も、Xさんに、債務不履行があったとして、同じ「違約金条項」に基づき528万円(違約金額728万円に手付金相当金額である200万円を控除したもの)を反訴しました。

 第1審の裁判所は、Xの請求に対しては、Yに債務不履行はないとして、Xの請求を棄却して、反対に、Yの反訴請求に対しては、違約金条項に基づき、528万円の支払いを認めました。

 返り討ちにあった感じです。

 なお、原審の判決文は、「本件契約において、違約金の支払義務が被告に発生するためには、被告の違約(債務不履行)によって本件契約が解約されることが必要であるところ、原告の主張は、いかなる被告の債務不履行を問題とするのか必ずしも明らかではないが」と記載されています。

 控訴審では、

 本件違約金特約は、消費者契約法9条、10条には違反しないとしつつも、

 Xの違約によりYが受けた損害の程度は軽微だなどとして、信義則上から、YがXに対して請求できる金額は、手付金の200万円とそれに加え200万円であるとして、200万円の支払いを認めました。

 裁判所は、第1審の528万円 → 第2審の200万円 と減額したわけです。

 違約金特約は、損害賠償額の予定と推定され、裁判所は、その額を増減することが、民法420条1項の建前からはできないはずです

 ところが、裁判所は、「信義則」ということで、損害賠償額の大幅な減額を認めたものであり、不動産の売買実務に重大な影響を及ぼすものといえようと紹介されています。

 勉強になりました。happy01

 最高裁に上告上告受理されているみたいです。

 

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